전월세 계약 전 필요한 현금: 보증금 잔액·확정 대출·중개보수

먼저 계약서의 지급표를 그대로 옮긴다

계산기는 계약금·중도금·잔금 비율을 임의로 만들지 않습니다. 온라인에서 본 ‘10%·40%·50%’ 같은 관행값을 쓰지 말고 당사자가 서명한 최종본의 금액과 날짜를 옮깁니다. 국토교통부의 부동산거래계약 신고서 서식도 실제 거래계약의 계약금·중도금·잔금과 지급일을 각각 적도록 되어 있습니다. 이 서식은 예산을 정하는 표가 아니라, 계약서의 지급사건을 분리해 기록해야 한다는 확인 자료로 봅니다.

가계약 문자, 수정 전 초안, 특약 변경본과 최종 계약서를 한 표에 섞으면 어느 금액이 유효한지 계산으로 가릴 수 없습니다. 계약 당사자, 목적물, 계약일을 대조하고 ‘서명한 최종본’에서 보증금과 이미 지급한 계약금을 찾습니다. 임대차와 매매도 분리합니다.

지급일도 실제 달력 날짜여야 합니다. 변경 합의가 있었다면 원계약의 날짜를 임의로 고치지 말고 변경합의서와 최종 지급일을 먼저 확인합니다.

비용은 비율이 아니라 청구서와 영수증으로 나눈다

중개보수는 거래금액에 전국 단일 비율을 곱해 확정하는 비용이 아닙니다. 공인중개사법 제32조는 중개보수와 실비의 부담 구조를 두고 있고, 시행규칙 제20조는 주택 중개보수가 시·도 조례의 한도 안에서 의뢰인과 중개사가 협의하는 구조임을 보여 줍니다.

보수, 부가가치세, 실비도 한 칸에 뭉치지 않습니다. 법정 확인·설명서 서식에는 중개보수에 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다는 문구가 있고, 부가세 적용은 사업자의 과세 유형과 증빙을 확인해야 합니다. 국세청의 부가가치세 안내를 보지 않은 채 중개보수에 무조건 10%를 더하지 않습니다.

여기서 법이 말하는 실비는 중개사무소의 영업비용 전부가 아닙니다. 시행규칙 제20조제2항이 정한 중개대상물 권리관계 확인 또는 계약금 반환채무이행 보장 비용의 범위와 청구 대상, 영수증 요건을 먼저 맞춥니다. 등기사항증명서 발급비처럼 법정 범위와 영수증이 함께 확인된 금액만 중개 실비 칸에 적고, 현장 교통비 같은 임의 비용을 자동으로 넣지 않습니다. 지급시기를 별도로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 완료된 날을 지급시기로 두는 시행령 제27조의2도 확인해, 잔금일 비용인지 다른 날짜 비용인지 나눕니다.

매매의 취득세·등기비용과 법무사 비용은 이 임대차 계산기의 범위 밖입니다.

상담 한도보다 이번 계약에 확정된 대출금을 쓴다

전세자금보증이나 보금자리론은 상담, 신청, 심사·승인, 약정, 실행이 한 단계가 아닙니다. 한국주택금융공사의 전세자금보증 이용절차와 보금자리론 업무처리 절차를 보면 심사 결과와 실제 대출 실행 사이에 확인할 단계가 남습니다. 계산기의 ‘확정된 대출금’에는 광고상 최대한도나 상담 중인 희망액이 아니라 금융회사가 이번 임대차에 적용한다고 최종 확인한 금액을 넣습니다.

잔금일이 지난 뒤 검산한다면 실행확인서나 거래내역의 실제 실행액을 우선합니다. 잔금일 전 예산을 짠다면 승인 조건, 실행 예정일, 임대인에게 직접 지급되는 금액을 금융회사에서 확인합니다. 실행 예정일이 잔금일과 다르거나 일부만 지급되는 구조라면 그 차액은 별도 현금으로 준비해야 합니다.

계산 결과인 72,800,000원은 위 가정의 미지급 항목을 충당할 자기자금입니다. 은행이 임대인에게 직접 보낸 1억2천만원을 본인 계좌에도 들어올 돈으로 또 더하지 않습니다. 잔금 지급 후에는 본인 이체7천만원과 은행 실행1억2천만원이 임대인의 잔금 수령1억9천만원에 연결되는지 확인합니다. 오늘의 통장 잔액이 그보다 크더라도 잔금일에 출금 가능한지는 따로 확인해야 합니다. 만기가 지나지 않은 예금, 매도되지 않은 증권, 이체한도가 묶인 계좌, 다른 지급에 이미 배정한 돈을 즉시 쓸 수 있는 현금처럼 더하지 않습니다.

계산기는 다섯 숫자만 더하고 뺀다

다섯 입력값은 아래 식으로 연결됩니다.

필요한 현금 = 임대차 보증금 + 확인한 중개보수 + 기타비용 − 확정된 대출금 − 이미 지급한 계약금

기본값에서는 200,000,000 + 800,000 + 2,000,000 − 120,000,000 − 10,000,000 = 72,800,000원입니다. 계약금을 이미 보증금에서 뺀 잔액을 ‘임대차 보증금’에 넣고 다시 계약금도 차감하면 두 번 빼게 됩니다. 첫 칸에는 계약서상 보증금 총액, 마지막 칸에는 그 보증금 가운데 이미 지급한 금액을 넣어야 합니다.

결과가 음수라면 대출금과 기지급액이 현재 입력한 비용보다 많다는 뜻입니다. 계산기는 음수 부호 대신 재원이 비용보다 많다는 설명을 붙이므로, 보증금 총액과 계약금을 중복 차감했는지 먼저 확인해야 합니다. 남는 금액을 수익으로 보거나 대출 승인 가능성으로 해석해서도 안 됩니다.

금액을 검산하기 전에 만드는 한 줄 기록

계약 전체를 한 표로 압축하기보다 아래 항목을 지급일마다 한 행씩 적는 편이 안전합니다.

그래도 필요한 현금이 준비액보다 크면 금융회사와 실행일·실행액을, 중개사와 청구 시점을, 계약 상대방과 지급 방법을 각각 확인합니다. 결과가 준비액보다 작더라도 ‘계약 가능’이나 ‘대출 확정’으로 읽지 않습니다. 계산기가 답하는 질문은 오직 입력한 보증금과 부대비용에서 확정 대출과 기지급금을 뺀 금액이 얼마인가입니다.

대출 한도의 서로 다른 범위를 맞출 때는 LTV·DSR·상품 한도 대조를, 보증금 보호와 예금 운용을 구분할 때는 보증금 운용 전 세후 이자와 보호 범위를 이어서 확인하세요.